Die Grundschuld

Viele Käufer oder Eigentümer einer Immobilie finanzieren einen Teil des Kaufpreises oder einen Umbau oder eine Sanierung über einen Bankkredit. Die Bank und der Darlehensnehmer schließen einen Darlehensvertrag. Im Darlehensvertrag wird vereinbart, wie das Darlehen zurückgezahlt wird und wie viel Prozent Zinsen zu zahlen sind.

Die Bank will sich für den Fall absichern, dass der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Meistens wird das Grundstück oder die Wohnung als Sicherheit verwendet. Dazu wird es zugunsten der Bank mit einer Grundschuld belastet. Die Grundschuld muss in das Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen werden.

Wird die Grundschuld zwangsvollstreckbar bestellt (das ist der Regelfall), bedarf ihre Bestellung der notariellen Beurkundung *.

Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung — der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig. Man sollte sie sich genau ansehen.

Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das belastete Grundstück zwangsweise zu vollstrecken; dies geschieht durch Zwangsversteigerung über das Amtsgericht.

Grundschuldzinsen: Oft werden Grundschuldzinsen von 15%, 18% oder 20% vereinbart und eingetragen. Das ist eine Obergrenze, bis zu der die Bank im Falle der Zwangsversteigerung Zinsen geltend machen kann. Solange der Darlehensvertrag eingehalten wird, ist die vereinbarte Zinshöhe gemäß dem Darlehensvertrag maßgeblich.

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Neben der Grundschuld verlangen die meisten Banken ein Schuldanerkenntnis. Hat der Darlehensnehmer in der notariellen Bestellungsurkunde auch ein Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne Gerichtsprozess auch gegen ihn und sein sonstiges Vermögen vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.