Grundstückskauf
Eigener Grund und Boden – die eigenen vier Wände, davon träumen viele. Sie sind bereit, mühsam Erspartes einzusetzen und Kredite aufzunehmen. Für Käufer wie für Verkäufer geht es meist um viel Geld. Und keiner von beiden möchte dabei böse Überraschungen erleben oder sein Geld verlieren. Der Gesetzgeber weiß das und schreibt zum Schutz des Verkäufers und des Käufers vor: Kaufverträge über Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen oder Erbbaurechte bedürfen der notariellen Beurkundung *
Grundstück und Haus gehören normalerweise untrennbar zusammen. Wer also ein Haus kaufen will, der muss das Grundstück kaufen, auf dem das Haus steht. Wird der Käufer als Eigentümer des Grundstücks eingetragen, wird er automatisch auch Eigentümer des Hauses.
Dem Notar hat das Gesetz die Aufgabe übertragen, Käufer wie Verkäufer vor Fallstricken zu bewahren. Der Notar garantiert beiden Parteien optimale Beratung, informiert sie lückenlos über ihre Rechte und Pflichten. Er entwirft die Verträge juristisch wasserdicht, bespricht sie mit beiden Parteien und bei Übereinstimmung nimmt er die Beurkundung * vor.
Vor dem Vertragsabschluss sieht der Notar das Grundbuch * für die Vertragsparteien ein und erläutert dessen Inhalt.
Handelt es sich um einen Verbrauchervertrag * , erhalten die Vertragsparteien vorab einen Vertragsentwurf.
Vertragsgestaltung
Ein Grundstückskauf ist kein Alltagsgeschäft. Im Supermarkt zahlt der Käufer bar und ihm gehört die Ware. Beim Grundstückskauf ist das komplizierter. Der Käufer wird nicht Eigentümer, indem er den Haustürschlüssel erhält. Er muss erst als Eigentümer in das Grundbuch * eingetragen werden. Zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch * muss noch einiges geschehen. Für die Zwischenzeit sieht der Kaufvertrag zum Schutz von Verkäufer und Käufer einige Absicherungen vor, damit der Effekt „Geld gegen Ware“ eintritt.
Fälligkeit des Kaufpreises
Der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn er das unbelastete Eigentum an dem Grundstück — wie vereinbart – sicher erhalten wird. Der Notar kennt die Voraussetzungen dafür und schlägt entsprechende Vertragsklauseln vor. Liegen dem Notar alle Unterlagen vor, teilt er dies den Beteiligten mit (Fälligkeitsmitteilung). Jetzt kann der Käufer den Kaufpreis bezahlen. In besonderen Einzelfällen kann es sinnvoll sein, dass der Kaufpreis über ein Notaranderkonto * bezahlt wird. Der Notar klärt im Beratungsgespräch, ob dies erforderlich ist.
Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr (wirtschaftlicher Übergang)
Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch * eingetragen wird. Oft soll der Käufer schon vor diesem Zeitpunkt das Grundstück wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang). Ab dann stehen ihm alle Nutzungen und Erträge des Grundstücks – z.B. Mieteinnahmen – zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten – z.B. Grundsteuern, Müll- und Abwassergebühren — tragen. Der Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart: Meist muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen, bevor er den Hausschlüssel erhält.
Übergang des Eigentums
Der Verkäufer will sein Eigentum erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist Deshalb reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Zahlungsnachweis vorliegt.
Abwicklung (Vollzug)
Üblicherweise wird der Notar auch mit der Abwicklung (Vollzug) des Kaufvertrages beauftragt. Er beschafft die erforderlichen behördlichen und privaten Genehmigungen, kümmert sich um die Löschung von Belastungen im Grundbuch * und stellt bei Gericht (Grundbuchamt) die notwendigen Anträge.
Er veranlasst die Eintragung einer Vormerkung * und er verwaltet, soweit im Einzelfall erforderlich, den ihm anvertrauten Kaufpreis auf einem Notaranderkonto * .
Schließlich achtet der Notar darauf, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch * ordnungsgemäß erfolgt. Wenn der Käufer ein Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen hat, beurkundet der Notar Grundschulden * und Hypotheken.
Kaufpreisfinanzierung
Der Käufer sollte den Finanzierungsplan frühzeitig mit seiner Bank festgelegt haben. Dann kann der Notar die passenden vertraglichen Zahlungsfristen vorschlagen. Wenn die finanzierende Bank dem Notar die für die Grundschuld * oder Hypothek erforderlichen Angaben zugeschickt hat, kann der Notar alles so vorbereiten, dass diese Sicherheiten im gleichen Termin wie der Kaufvertrag beurkundet werden können.
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